存量房貸利率怎么降？降多少？

文章來源：新華社

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發(fā)布時間：2024-10-12 20:27:23

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購房人最近關(guān)心的問題終于有了答案：存量房貸利率調(diào)降明確了相關(guān)安排！

9月29日，中國人民銀行發(fā)布公告，并指導市場利率定價自律機制發(fā)布倡議：各商業(yè)銀行原則上應(yīng)于2024年10月31日前統(tǒng)一對存量房貸（包括首套、二套及以上）利率實施批量調(diào)整。

怎么降？降多少？這次發(fā)布的相關(guān)政策都作出了明確安排——

1、哪些房貸能調(diào)降？

根據(jù)安排，各商業(yè)銀行將于2024年10月31日統(tǒng)一調(diào)降。這意味著，如果借款人的房貸是商業(yè)銀行在10月31日前發(fā)放的，都屬于存量房貸，可以參與此次調(diào)降。

而且，此次安排明確，首套、二套及以上存量房貸都可調(diào)整。

2、到底降到多少？

只要是浮動利率的商業(yè)銀行個人住房貸款，基本上都要根據(jù)貸款市場報價利率（LPR）變動進行調(diào)整，但有一項通常不會變，就是加點幅度。借款人的房貸在不同地區(qū)、不同時期發(fā)放的，加點幅度也有所不同。

此次安排明確了一條準線——LPR減30個基點。對于大部分已經(jīng)取消房貸利率下限的城市，如果加點幅度高于減30個基點，可以調(diào)降成不低于LPR減30個基點，且不區(qū)分首套還是二套；如果已經(jīng)比這個幅度低了，就不用調(diào)整了。

根據(jù)安排，利率調(diào)降不低于所在城市目前執(zhí)行的新發(fā)放商業(yè)銀行個人住房貸款利率下限。因此，對于仍有新發(fā)放房貸利率政策下限的城市——北京、上海、深圳，調(diào)降安排又不一樣，主要是二套房調(diào)降有些區(qū)別。

目前，北京、上海、深圳的新發(fā)放首套房貸利率下限均低于LPR減30個基點，所以此次這三地的首套存量房貸利率也按照不低于LPR減30個基點調(diào)降。但針對二套房，就與當?shù)匦掳l(fā)放首套房貸利率下限政策密切相關(guān)：

北京——五環(huán)以內(nèi)的二套存量房貸利率調(diào)整為LPR減5個基點；五環(huán)以外是LPR減25個基點。

上�！再Q(mào)區(qū)臨港新片區(qū)及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山區(qū)的二套存量房貸利率調(diào)整為LPR減25個基點；其他為LPR減5個基點。

深圳——二套存量房貸利率調(diào)整為LPR減5個基點。

3、“降至新發(fā)放貸款利率附近”，到底有多“近”？

此前，中國人民銀行行長潘功勝9月24日在國新辦發(fā)布會上明確表示，引導商業(yè)銀行將存量房貸利率降至新發(fā)放房貸利率附近。

調(diào)整后新增與存量房貸利差收窄了多少？每個借款人的房貸是在不同地區(qū)、不同時期發(fā)放的，只能根據(jù)現(xiàn)有公開數(shù)據(jù)大致估算一下。

以9月發(fā)布的5年期以上LPR3.85%估算，調(diào)降30個基點后的存量房貸利率將降至約3.55%。這略低于2024年前8個月全國新發(fā)放房貸平均利率水平——3.61%。調(diào)降后的這一利率，較7月末全部存量房貸加權(quán)平均利率——4.06%，下降約0.5個百分點。

4、調(diào)降后能節(jié)省多少利息支出？

借款人要想算出具體可節(jié)省的利息，要結(jié)合LPR變動、重定價日、合同約定利率等綜合計算，情況不同結(jié)果也不同，但有一些明顯利好可以關(guān)注。

首先，借款人可通過目前合同約定的房貸利率加點情況，和調(diào)降后的加點情況對比，算出下降幅度。關(guān)于調(diào)降加點幅度的利好，借款人在11月份就可以享受到了。

例如，如果目前借款人的房貸利率是LPR加55個基點，調(diào)整后降至LPR減30個基點，降幅為85個基點。以100萬元、25年期、等額本息還款的存量房貸為例，調(diào)整后借款人可減少每月利息支出400多元，節(jié)省利息總額超14萬元。

其次，今年2月、7月，5年期以上LPR已調(diào)降兩次，累計下降35個基點。按100萬元商貸、30年等額本息還款方式估算，這兩次降息可為借款人減少每月利息支出約200元，節(jié)省利息總額超7萬元。

此外，在10月31日存量房貸利率統(tǒng)一調(diào)降之前，5年期以上LPR在10月21日正好有一次調(diào)整。9月27日中國人民銀行已下調(diào)政策利率20個基點，這或?qū)⒁龑Т舜蜭PR同步下行。

假設(shè)5年期以上LPR跟隨政策利率下降20個基點，由當前的3.85%降至3.65%。如果有借款人正好在此次降息后迎來重定價日，在存量房貸批量調(diào)整后，就能立馬享受到存量房貸利率將降至3.35%的利好。

沒趕上這次降息的借款人也不用著急，可在合同約定的重定價日，用最新的LPR減30個基點計算利率，也許那個時候LPR累計下降了更多。

5、固定利率的房貸借款人還有機會調(diào)整嗎？

眼看LPR持續(xù)下行，一些固定利率的房貸借款人也許會心動，這次安排提供了轉(zhuǎn)成浮動利率的機會。

中國人民銀行的公告顯示，固定利率商業(yè)性個人住房貸款借款人可與銀行業(yè)金融機構(gòu)協(xié)商，由銀行業(yè)金融機構(gòu)新發(fā)放浮動利率商業(yè)性個人住房貸款置換存量貸款。

如何置換呢？根據(jù)公告安排，固定利率存量房貸，要先轉(zhuǎn)換為最新LPR加點形式，再將加點幅度調(diào)整為減30個基點。

例如，利率為4%的固定利率存量房貸，按9月發(fā)布的5年期以上LPR——3.85%計算，先將其固定利率轉(zhuǎn)換為LPR加15個基點，再根據(jù)此次批量調(diào)降要求，可將加15個基點調(diào)整為減30個基點。

6、存量房貸利率還會批量調(diào)整嗎？

中國人民銀行有關(guān)負責人表示，絕大多數(shù)借款人可通過網(wǎng)上銀行、手機銀行等渠道完成“一鍵式操作”，無需到商業(yè)銀行網(wǎng)點辦理。也就是說，此次批量調(diào)降，大部分存量房貸借款人無需申請辦理，銀行會主動實施、如期完成。

但是，這也可能是銀行最后一次批量調(diào)整存量房貸利率了。

9月29日中國人民銀行發(fā)布公告，完善商業(yè)性個人住房貸款利率定價機制。這意味著，中國人民銀行正著手建立存量房貸利率漸進有序調(diào)整的長效機制，今后存量房貸利率將由銀行、客戶雙方基于市場化原則自主協(xié)商，進行動態(tài)調(diào)整。

根據(jù)公告，自2024年11月1日起，符合條件的存量房貸借款人，可與商業(yè)銀行協(xié)商調(diào)整房貸利率加點幅度，同時也可調(diào)整重定價周期。

怎樣才算符合條件？公告明確了一個關(guān)鍵點——在浮動利率商業(yè)性個人住房貸款與全國新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率偏離達到一定幅度時。

也就是說，新老房貸利差擴大到一定水平時，才能通過協(xié)商變更合同等方式調(diào)整加點幅度。中國人民銀行還將在官網(wǎng)按季度發(fā)布全國新發(fā)放房貸平均利率，供商業(yè)銀行和借款人參考。

此外，中國人民銀行已取消房貸利率重定價周期最短為一年的限制。記者了解到，重定價周期可為按年、按半年、按季度等。

了解完這些，如果借款人仍對調(diào)降安排有疑問，可關(guān)注承貸商業(yè)銀行官方平臺發(fā)布的有關(guān)信息，或者聯(lián)系銀行工作人員詢問。（記者吳雨）

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