上海今年再啟動(dòng)5個(gè)城中村改造，城中村的重生之路這樣走長走好走穩(wěn)

文章來源：上觀新聞

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發(fā)布時(shí)間：2021-03-13 09:36:22

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69歲的朱國興，是土生土長的寶山康家村人，今年他將了卻多年夙愿。春節(jié)之后，期盼已久的動(dòng)遷安置房啟動(dòng)搖號(hào)選房，年內(nèi)就可入住。

康家村是上海第一個(gè)開工的城中村改造試點(diǎn)。從2014年起，上海共推出48個(gè)試點(diǎn)項(xiàng)目，探索破解城中村作為城市管理頑疾的治理難點(diǎn)堵點(diǎn)。截至目前，絕大多數(shù)試點(diǎn)已完成動(dòng)遷或進(jìn)入收尾。

“城中村改造已經(jīng)到了新一輪發(fā)力階段。”上海市房管局“城中村”改造專班負(fù)責(zé)人表示。作為上海市民心工程，從今年起，城中村改造將加快48個(gè)試點(diǎn)的動(dòng)遷安置房建設(shè)；新項(xiàng)目成熟一個(gè)、啟動(dòng)一個(gè)，預(yù)計(jì)今年新增5個(gè)改造點(diǎn)。“城中村改造將以更高站位打造精品工程，全過程精細(xì)化管理”。

城中村的重生之路，如何走長、走好、走穩(wěn)？

破題：“大賬”“小賬”一起算

康家村有著輝煌歷史。村長曹云峰說，上世紀(jì)80到90年代，康家村養(yǎng)雞養(yǎng)豬又養(yǎng)牛，成了全市菜籃子工程供應(yīng)基地，還拿過上海市先進(jìn)村稱號(hào)。但養(yǎng)殖業(yè)也帶來了污染，慢慢變成臟亂差、違建多的“黑村莊”。外來務(wù)工人員達(dá)到3萬多名，是本地村民的12倍，人員流動(dòng)無序，管理成了令人頭疼的問題。

改造前：康家村村容陳舊，居住環(huán)境較差

和許多鄰居一樣，朱國興盼著改造動(dòng)遷，但因?yàn)橐?guī)劃和資金問題，遲遲沒有下文。和康家村一樣，高昂成本變成掣肘，讓很多城中村無法輕易走上改造之路。時(shí)間越長，成本越高，“硬骨頭”越難啃。

社會(huì)資本的加入成為破題關(guān)鍵。“從2014年起，上海集體經(jīng)濟(jì)組織可以引入合作單位共同改造開發(fā)，這為康家村帶來轉(zhuǎn)機(jī)。”寶山區(qū)房管局副局長陳亮介紹，從改造可持續(xù)角度出發(fā)，城中村改造是“微利項(xiàng)目”，在改造前要算好“大賬”，既要確保民生性，又要讓企業(yè)有開發(fā)動(dòng)力。

如今，康家村已經(jīng)大變樣。道路一側(cè)是等待村民入駐的動(dòng)遷安置房，另一側(cè)是銷售中的商品房，周圍還有1000畝綠地正在建設(shè)。開發(fā)企業(yè)大華集團(tuán)項(xiàng)目總經(jīng)理王建華介紹，康家村改造總投入近百億元。“雖然資金量大，但我們?cè)诟脑烨熬秃怂氵^，可以通過商品房銷售達(dá)到資金平衡，實(shí)現(xiàn)房地聯(lián)動(dòng)，目前來看略有盈余。”

改造后：康家村動(dòng)遷安置房一期實(shí)景圖與整體效果圖戚穎璞攝

改造后：康家村地塊上的商品房和留存商業(yè)面積

在全市48個(gè)試點(diǎn)中，共有38個(gè)項(xiàng)目采用合作改造模式，占比達(dá)到80%�；剡^頭來看，在地方財(cái)力有限的情況下，通過引入社會(huì)資本，讓城中村實(shí)現(xiàn)徹底改造，成為一條有效路徑。

站在長遠(yuǎn)角度，青浦蟠龍鎮(zhèn)改造邁出了探索新步伐，通過算“小賬”保障改造之后的持續(xù)效益。根據(jù)規(guī)定，城中村改造合作開發(fā)的商業(yè)面積有一定比例要交由集體經(jīng)濟(jì)組織持有。“成功的商業(yè)要靠養(yǎng)，要讓適合的商家可持續(xù)運(yùn)營，前幾年的租金就不能收得太高。”開發(fā)企業(yè)瑞安集團(tuán)上海公司助總邊曉婧說，這意味著必須放棄“眼前的快錢”，剔除租金支付能力高，但業(yè)態(tài)定位與整體不符的商家。經(jīng)過協(xié)商，蟠龍鎮(zhèn)決定，將集體經(jīng)濟(jì)組織持有的商業(yè)部分委托給開發(fā)單位運(yùn)營，從而保障區(qū)域商業(yè)的整體品質(zhì)。

曾經(jīng)的資金缺口，找到破題之路，但長效機(jī)制有待加強(qiáng)。業(yè)內(nèi)人士表示，城中村改造進(jìn)入新階段，還要加大政策支持力度，如可將中心城區(qū)新一輪舊改經(jīng)驗(yàn)，包括動(dòng)遷收尾、資金平衡等措施，復(fù)制到城中村改造中去。

優(yōu)化：融入風(fēng)貌保護(hù)、成片開發(fā)理念

城中村改造，并不是簡單的房地產(chǎn)開發(fā)。結(jié)合城市發(fā)展需求，新的理念也被注入。

在蟠龍古鎮(zhèn)原址，人們可以看到工地上日益長高的住宅樓。但是看不見的活兒，幾年前就開始了。從專業(yè)角度來看，古鎮(zhèn)里具有保留保護(hù)價(jià)值的構(gòu)筑物并不多，但作為虹橋商務(wù)區(qū)的文化地標(biāo)，它卻很有挖掘價(jià)值。

動(dòng)工前，開發(fā)團(tuán)隊(duì)先去上海圖書館借了鎮(zhèn)志來研究，請(qǐng)來多個(gè)歷史專家參與研究。于是，被村民用混凝土澆筑成坡的老石階重見天日，荒廢的程家祠堂、香花橋被修葺一新，藏在河道淤泥里的蓮花型古寺柱礎(chǔ)也被挖了出來。

改造前的蟠龍村香花橋

改造前：蟠龍鎮(zhèn)蟠龍村中荒廢的古宅

改造前：蟠龍村村民枕河而居，肌理體現(xiàn)江南古鎮(zhèn)風(fēng)貌

改造前：蟠龍鎮(zhèn)蟠龍村臟亂差的居住環(huán)境

經(jīng)過專業(yè)機(jī)構(gòu)評(píng)估，十余棟老房子和古河道、“十字街”等古鎮(zhèn)肌理得以保存。史書中記載的“溪橋漁泊”“龍江古渡”等蟠龍十景有望被復(fù)原。在規(guī)劃中，商業(yè)業(yè)態(tài)將圍繞江南文化，除文娛餐飲之外，還要引入非遺業(yè)態(tài)。

改造后：蟠龍鎮(zhèn)蟠龍村的整體格局

改造后：蟠龍村保留江南水鄉(xiāng)肌理，融入商業(yè)功能整體盤活（效果圖）

“上海在大力推進(jìn)城市更新，城中村改造也可以借此變得更有厚度和深度。”一名建筑修繕專家表示。在48個(gè)試點(diǎn)中，不少項(xiàng)目開始嘗試結(jié)合基建開工、城市布局優(yōu)化和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整推進(jìn)，從而提升地區(qū)功能和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型。

擺脫過去的“拔點(diǎn)”整治，城中村改造正轉(zhuǎn)為片區(qū)式整體開發(fā)。蟠龍鎮(zhèn)城中村改造以后，將配套23萬平方米公園綠地，相當(dāng)于8個(gè)徐家匯公園；康家村改造中引進(jìn)兩所幼兒園和一所中學(xué)，以便填補(bǔ)區(qū)域資源缺失。結(jié)合上海市規(guī)劃需求，張江田園城中村轉(zhuǎn)型服務(wù)張江產(chǎn)業(yè)基地和商圈商業(yè)；市中心最大的城中村紅旗村成為城市副中心普陀真如的核心區(qū)。

康家村改造后，將導(dǎo)入的學(xué)校效果圖和正在建設(shè)中的綠化效果圖

蟠龍鎮(zhèn)改造后，導(dǎo)入的綠化面積占改造面積的一半

市房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，從今年開始，新的城中村項(xiàng)目也將把涉及五個(gè)新城建設(shè)、歷史文化名鎮(zhèn)名村保護(hù)、撤制鎮(zhèn)改造、鄉(xiāng)村振興的列入計(jì)劃，優(yōu)先改造外環(huán)線以內(nèi)的城中村。

固本：充分調(diào)動(dòng)村民積極性

城中村改造主要在集體土地上推進(jìn)，不變的核心是保障村民利益。

“每到臺(tái)風(fēng)暴雨天，我都覺得房子在晃。”朱國興回憶起自家的自建房還是心有余悸。因?yàn)槌侵写瀛h(huán)境和治安問題得不到根治，村民盼望改造動(dòng)遷的意愿普遍很高。在幾年之前，康家村和蟠龍鎮(zhèn)改造征詢時(shí)，村民簽約率全部超過99%。

但改得滿不滿意，也是一門大學(xué)問。陳亮介紹，康家村啟動(dòng)改造前，就針對(duì)方案挨家挨戶征求了意見，召開村民大會(huì)之后，才確定了實(shí)施方案。“村民還成立村民小組參與全過程，包括動(dòng)遷安置房的選址、設(shè)計(jì)、施工到選材。”

有些村民干過泥工、瓦工，就自發(fā)組成了村民工程招標(biāo)組、質(zhì)量組，和開發(fā)企業(yè)、設(shè)計(jì)單位和供應(yīng)商對(duì)接。“外墻的石材有十幾種品牌，村民能自主選擇，前提是保證專業(yè)和安全。”王建華舉例說，有時(shí)因?yàn)橐患牧�，開發(fā)商和村民也會(huì)“不和”。村民選中的鋁合金門不符合國家節(jié)能要求，開發(fā)商便拿著技術(shù)規(guī)范去溝通，反復(fù)磨合兩三個(gè)回合，最終達(dá)成一致意見。

為了保證村民利益，動(dòng)遷安置房建造品質(zhì)和商品房差不多，集體經(jīng)濟(jì)組織可以參與項(xiàng)目開發(fā)，集體資產(chǎn)股份按照規(guī)定量化給每個(gè)村民，集體經(jīng)濟(jì)組織還能以成本價(jià)留存一定比例的商辦用房，形成村民增收的長效機(jī)制。蟠龍鎮(zhèn)城中村改造主體“上海蟠龍?zhí)斓赜邢薰?rdquo;，就是由徐涇資產(chǎn)公司、瑞安集團(tuán)和西虹橋公司共同出資成立的。“改造福利好，我們都特別支持。”康家村村民朱建芳給記者算了一筆賬，改造之后，除了分配的動(dòng)遷安置房，她會(huì)拿到了股金分紅、動(dòng)遷過渡補(bǔ)貼、過年福利等等。在康家村面貌改觀之后，周圍的一些城中村村民也陸續(xù)表達(dá)了強(qiáng)烈的改造意愿。

從2014年至今，城中村改造所在區(qū)域環(huán)境大幅提升，消除了安全隱患，促進(jìn)了城鄉(xiāng)統(tǒng)籌。48個(gè)試點(diǎn)共拆除違建400萬平方米，根除了一批地下食品加工黑作坊、無證行醫(yī)點(diǎn)、低效污染工廠等，曾經(jīng)的“城市傷疤”正在慢慢愈合。

截至目前，48個(gè)試點(diǎn)原地和就近安置房已經(jīng)開工4.5萬套，占比74%。記者了解到，今年將加快動(dòng)遷安置房的開工、建設(shè)和交付使用，保障農(nóng)民及時(shí)入住。

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