當租售比逐漸高于存貸款利率，買房、租房還是存錢？
最近，央行發(fā)布了《2024年第二季度中國貨幣政策執(zhí)行報告》，《報告》中提到，“租賃住房總的收益率在靜態(tài)租售比基礎上有望提升到3%以上，將高于多數(shù)資產(chǎn)回報率”。一石激起千層浪。對于老百姓來說，是“從賣房轉(zhuǎn)為當房東、不買房租房，還是干脆賣房存銀行賺利息”成為“投資理財”的熱點話題。
租售比歷史性反超存款利率
記者在“鏈家APP”上隨機查閱了我市天寧區(qū)新城旗下某次新小區(qū)的相關數(shù)據(jù)。以該小區(qū)為例，今年上半年，該小區(qū)成交的兩套三房兩廳兩衛(wèi)戶型單價在16762—19927元/平方米之間，總價在220萬—222萬元，取220萬元。而多套類似戶型每月租金在3800—4500元之間，取4000元/月。忽略物業(yè)費、中介費等成本，粗略計算，該小區(qū)的該戶型租售比為4000×12/2200000=2.18%（租金/房價）。
諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，我國重點50城的租金回報率為2.03%。而隨著7月份至今的降息潮，目前，我市銀行1年期存款利息均在2%以下。這意味著，包括常州在內(nèi)的多個城市租售比歷史性地超過了銀行存款利率。
值得一提的是，這些租售比均是按照現(xiàn)有房價計算的，對于一些10年前、甚至20年前買房的群體來說，如果按照當年房價水平來算租售比，超過10%都有可能。這就帶來另一個話題，如果房價繼續(xù)下行，持房當房東是不是比賣掉房子后存款放銀行性價比更高呢？
即將進入買房零成本時代？
從經(jīng)濟學的角度而言，一旦房貸利率和租售比無限接近，就相當于租金可以抵消房貸利息，即買房零成本。
今年以來，不僅存款利率在降，房貸利率也在降。隨著LPR兩次下調(diào)，多個城市的個人住房商業(yè)貸款利率正在加速進入“2時代”。據(jù)融360數(shù)字科技研究院監(jiān)測，截至今年7月末，45個重點城市首套房貸款平均利率為3.29%，二套房貸款平均利率為3.71%。
8月以來，一線城市中的廣州，首套房貸利率率先跌破3%，多家銀行可以做到2.9%。該利率水平已經(jīng)逼近公積金5年及以上的貸款利率2.85%。二線城市中，南京、蘇州也有多家銀行的個人住房首套房貸利率可做到2.95%。
常州當前的首套房貸款利率平均為3%，不排除我市已有小區(qū)租售比達到或超過3%。這相當于總價100萬元的房子每月租金2500元。未來，常州新增房貸進入“2時代”，似乎也“觸手可及”。
過去，對于購房者而言，期待房價上漲似乎自然而然，但這幾年的房價走勢，讓越來越多的購房者意識到，租售比產(chǎn)生的現(xiàn)金流，更是衡量房產(chǎn)價值的一把標尺。從國外成熟市場來看，租售比通常在4%以上甚至更高。一個合理的租金回報率，正如股息之于上市公司，是判斷房產(chǎn)是否值得投資的重要依據(jù)。
對于成熟房產(chǎn)市場的房東而言，僅靠租金收益，就可以獲得不錯的現(xiàn)金流回報。但在我國，特別是2005年-2021年之間，由于城市化進程疊加經(jīng)濟高速發(fā)展，多數(shù)城市房價都經(jīng)過暴漲階段，導致租售比遠低于國際水平，也讓老百姓普遍關注“房產(chǎn)本身是否升值”，而非“租售比是否合理”。
持房還是持現(xiàn)金需動態(tài)評估
公開資料顯示，從2010年至今，我國存款利率最高峰出現(xiàn)在2011年。當時，一年期存款利率為3.5%，3年和5年期分別為5%和5.5%左右，銀行存款利率遠高于租售比。但近3年來，隨著我國存款利率快速下降，由此帶來如國債、大額存單、貨幣基金等一系列關聯(lián)產(chǎn)品的收益下滑。對于老百姓來說，無風險、低風險、保本保息的理財渠道更少了。隨著房租回報率超過存款利率，不斷接近貸款利率，是否意味著，住房開始具有了投資價值，只要出個首付，就能靠租金以房養(yǎng)房？
該買還得買，該住還得住。市民黃女士告訴記者：“我們現(xiàn)在名下兩套房均為自住，一套是老小區(qū)置換的青山灣附近小區(qū)，父母在�。涣硪惶资菐啄昵百徺I的萬福橋附近某學區(qū)房，雖然目前已無學區(qū)需求，但房子不錯，準備繼續(xù)住下去。如果未來收入上漲，不排除將青山灣附近小區(qū)再置換一次，給父母改善下居住環(huán)境。”
家住泰和之春的市民張先生說：“我僅有一套自住房，并不關注房價漲跌。現(xiàn)在全家人已經(jīng)在這個小區(qū)住了將近10年，感覺小區(qū)環(huán)境可以。即便未來需要置換，如果房價下跌，我賣出價低，買入價也低，置換成本反而變少了。”
“目前市場上很多即便降價還是銷售難的房產(chǎn)正是既不能滿足自住需求，租金回報又不高的房子。”克而瑞蘇常區(qū)域總經(jīng)理、克而瑞常州房產(chǎn)測評首席分析師戈文問分析：“假設你的房子在租賃市場上很吃香，租售比能夠達到3%，這樣的房子如果不是需要置換，你也未必舍得賣出去。而二手房市場上那些積壓的庫存，恰恰是居住不那么舒適、租不出去或者租金達不到預期的房子。同時，今年以來租售比提升的一大原因并非是租金上漲，而是房價下跌幅度超過了租金下滑幅度。在我看來，多數(shù)國人的買房邏輯仍是買漲不買跌，為獲取出租收益買房的人是少數(shù)，所以，租售比提高對于房產(chǎn)市場去庫存難言有促進作用。”
（記者 張琛）
聲明：
本文僅代表作者個人觀點，與新江南網(wǎng)無關。其原創(chuàng)性以及文中陳述文字和內(nèi)容未經(jīng)本站證實，對本文以及其中全部或者部分內(nèi)容、文字的真實性、完整性、及時性本站不作任何保證或承諾，請讀者僅作參考，并請自行核實相關內(nèi)容，新江南網(wǎng)號系信息發(fā)布平臺，新江南網(wǎng)僅提供信息存儲空間服務。如有侵權請出示權屬憑證聯(lián)系管理員（yin040310@sina.com）刪除！
閱讀推薦
新聞爆料
